Fiscalité
Micro-BIC ou réel en LMNP : lequel choisir en 2026 ?
1 septembre 2026 · Lumisimo
En location meublée non professionnelle, deux régimes s'affrontent : le micro-BIC, simple et forfaitaire, et le réel, plus technique mais souvent redoutablement efficace. Voici comment trancher sur votre projet, chiffres à l'appui.
Les deux régimes en un coup d'œil
Le statut LMNP vous laisse le choix entre deux façons d'imposer vos loyers meublés.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos recettes : vous êtes imposé sur la moitié seulement de vos loyers en location meublée longue durée. Aucune comptabilité, aucune déclaration de charges. L'administration considère forfaitairement que 50 % de vos recettes couvrent vos frais.
Le régime réel fonctionne à l'inverse : vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, gestion, travaux) et surtout vous amortissez le bien, hors terrain, ainsi que le mobilier. Résultat fréquent : un revenu imposable proche de zéro pendant de nombreuses années.
| Critère | Micro-BIC | Réel |
|---|---|---|
| Base imposable | 50 % des loyers (meublé longue durée) | Loyers − charges réelles − amortissements |
| Comptabilité | Aucune | Bilan, liasse fiscale |
| Charges déductibles | Non (forfait) | Oui, au réel |
| Amortissement du bien | Non | Oui (hors terrain) |
| Idéal si | Peu de charges, petit crédit | Crédit, travaux, mobilier |
Le seuil de bascule micro-BIC
Le micro-BIC en meublé longue durée reste accessible tant que vos recettes annuelles ne dépassent pas un plafond situé autour de 77 700 € (seuil revalorisé périodiquement, à vérifier dans la dernière loi de finances). Au-delà, le réel s'impose de plein droit.
Attention à ne pas confondre avec la location meublée de tourisme, dont les abattements et seuils ont été fortement revus. Pour un meublé de tourisme non classé, l'abattement est de 30 % avec un seuil de 15 000 €. Pour un meublé classé, il reste de 50 %. Si vous faites de la courte durée, votre arbitrage n'est pas le même que pour un bail classique.
L'exemple qui fait pencher la balance
Prenons un studio meublé loué 9 000 € par an, financé à crédit, avec les charges suivantes sur une année pleine :
- intérêts d'emprunt : 3 200 €
- taxe foncière : 700 €
- assurance, copropriété, gestion : 1 100 €
- amortissement du bien et du mobilier : 4 500 €
Au micro-BIC : l'abattement de 50 % ramène la base imposable à 4 500 €. C'est cette somme qui subit votre tranche d'imposition et les prélèvements sociaux.
Au réel : on additionne les charges et amortissements déductibles, soit 3 200 + 700 + 1 100 + 4 500 = 9 500 €. Ces déductions dépassent le loyer encaissé : votre base imposable tombe à 0 €, et la fraction d'amortissement non utilisée (500 €) est reportable sur les années suivantes.
L'écart est net : 4 500 € imposables d'un côté, zéro de l'autre. Dès qu'un crédit, des travaux ou un mobilier conséquent entrent en jeu, le réel écrase généralement le micro-BIC. Le micro ne reprend l'avantage que pour un bien détenu sans emprunt, avec très peu de charges, ou pour celui qui refuse toute comptabilité.
Le changement 2025 à garder en tête : la revente
Le réel avait longtemps un atout caché : les amortissements réduisaient l'impôt annuel sans peser sur la plus-value à la revente. Ce n'est plus le cas.
Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente. Concrètement, votre prix d'acquisition retenu pour la plus-value est diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value imposable. Les prélèvements sociaux sur cette plus-value immobilière des particuliers s'élèvent à 17,2 %.
Quelques exceptions subsistent : les résidences services étudiantes, seniors et les EHPAD ne sont pas concernés par cette réintégration.
Faut-il pour autant fuir le réel ? Non. L'économie d'impôt encaissée chaque année pendant la détention reste très supérieure, dans la plupart des cas, au surcoût de plus-value à la sortie, d'autant que les abattements pour durée de détention continuent de réduire cette plus-value avec le temps. Mais l'arbitrage mérite désormais d'être chiffré sur la durée complète du projet, entrée et sortie comprises.
Comment trancher sur votre projet
Voici la grille de lecture la plus fiable :
- Vous financez à crédit, avez des travaux ou un mobilier neuf : le réel est presque toujours gagnant. L'amortissement neutralise l'impôt pendant des années.
- Vous détenez le bien sans emprunt, avec peu de charges : le micro-BIC et son abattement de 50 % peuvent suffire, sans les frais de comptabilité.
- Vous visez une revente à moyen terme : intégrez la réintégration des amortissements 2025 dans votre calcul avant de choisir.
- Vos loyers approchent le plafond de ~77 700 € : anticipez le passage obligatoire au réel.
Le bon réflexe n'est pas de choisir un régime « en général », mais de comparer les deux sur vos chiffres réels : loyer, charges, prix, durée de détention. Un même bien peut basculer d'un régime à l'autre selon le montant emprunté. Et si vous hésitez entre location meublée et société, notre comparatif LMNP ou SCI en 2026 éclaire aussi la question de la structure. Côté location nue, le déficit foncier obéit à une logique différente qu'il vaut la peine de connaître.
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Cet article a une visée informative et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. La fiscalité évolue chaque année : vérifiez les seuils, abattements et règles applicables auprès de la dernière loi de finances ou d'un professionnel avant toute décision.