Calcul de la rentabilité locative
La rentabilité locative se calcule à trois niveaux, et les trois ne disent pas la même chose. Le premier est celui des annonces, le troisième celui de votre compte en banque. Le calculateur ci-dessous applique les trois formules à vos chiffres, directement dans votre navigateur. Il est gratuit et ne demande pas de compte.
Votre calcul
- Rendement brut
- 5,00 %
- Rendement net
- 3,29 %
- Rendement net-net
- 2,17 %
- Mensualité de crédit
- 1 127 € par mois
Net-net calculé en micro-BIC, abattement 50 %, tranche marginale 30 %, prélèvements sociaux 18,6 %. Votre situation réelle peut donner un résultat différent : le comparateur des neuf régimes est inclus dans l'offre Acquisition.
Mensualité pour un emprunt du coût total (prix et frais de notaire), sans apport, assurance non comprise.
Lumisimo est un outil d'aide à la décision, pas un conseil financier ou fiscal. Ces résultats sont des projections calculées à partir des hypothèses que vous saisissez.
Les trois formules
Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat × 100
C'est le chiffre affiché dans les annonces. Il ignore absolument tout le reste : les frais de notaire, les charges, les impôts. Il sert à écarter très vite un bien manifestement trop cher, et à rien d'autre.
Rendement net = (loyer annuel − charges annuelles) ÷ (prix + frais) × 100
On déduit la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance propriétaire non occupant, les éventuels frais de gestion, et on ajoute les frais de notaire au prix d'achat. On se rapproche de la réalité.
Rendement net-net = le net, après impôt
On applique le régime fiscal réellement retenu. C'est le seul chiffre qui permette de comparer deux projets, parce que deux biens identiques peuvent afficher un net-net très différent selon le régime sous lequel ils sont déclarés.
Un exemple chiffré
Données d'exemple, celles qu'affiche le calculateur à l'arrivée sur la page, pour illustrer l'écart entre les trois niveaux :
| Calcul | Résultat | |
|---|---|---|
| Prix affiché | 180 000 € | |
| Frais de notaire | environ 8 % | 14 400 € |
| Loyer mensuel hors charges | 750 € | 9 000 € par an |
| Rendement brut | 9 000 ÷ 180 000 | 5,00 % |
| Charges annuelles | taxe foncière, copropriété, assurance, gestion | 2 600 € |
| Rendement net | (9 000 − 2 600) ÷ 194 400 | 3,29 % |
| Impôt, hypothèse micro-BIC | abattement 50 %, tranche marginale 30 % plus prélèvements sociaux 18,6 % | 2 187 € |
| Rendement net-net | (9 000 − 2 600 − 2 187) ÷ 194 400 | 2,17 % |
| Mensualité de crédit | 194 400 sur 20 ans à 3,5 %, sans apport, assurance non comprise | 1 127 € par mois |
Entre le chiffre de l'annonce et le chiffre réel, l'écart est ici de plus de deux points. Ce n'est pas un cas extrême, c'est la situation courante.
Le simulateur complet de Lumisimo affine ce calcul : il rapporte le rendement brut au coût total (prix, frais de notaire et travaux), déduit la vacance locative et ajoute, le cas échéant, la cotisation foncière des entreprises du loueur en meublé.
Ce que les trois formules ne voient pas
La vacance locative. Un mois sans locataire coûte 8 % du loyer annuel. Deux mois, 17 %.
Les travaux. Un chauffe-eau, une remise en peinture entre deux locataires, un ravalement voté par la copropriété.
Le cash-flow. La rentabilité est un pourcentage, le cash-flow est un montant mensuel. Un bien à 3 % de net-net peut vous coûter de l'argent tous les mois si la mensualité dépasse le loyer net.
Le DPE. Depuis janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction ; un F suivra en 2028. Un rendement calculé sur un bien qui ne pourra plus être loué ne vaut rien.
Calculer sans se tromper
Pour aller plus loin que le rendement, c'est-à-dire pour comparer les neuf régimes fiscaux sur votre cas, projeter le cash-flow année par année, repérer les failles d'un projet et sortir le dossier à présenter à la banque, le simulateur complet vous attend dans votre espace. Vous commencez gratuitement, sans carte bancaire ; le comparateur des régimes, les stress tests et le dossier bancaire sont inclus dans l'offre Acquisition.
Vous tenez un site ou un blog sur l'immobilier ? Ce calculateur peut s'intégrer gratuitement à vos pages, sans clé d'API à demander.
Lumisimo est un outil d'aide à la décision, pas un conseil financier ou fiscal. Les résultats sont des projections calculées à partir de vos hypothèses.
Questions fréquentes
Quelle rentabilité viser ?
Il n'y a pas de seuil universel, et méfiez-vous de ceux qui en annoncent un. Un rendement se juge contre le risque pris, l'effort de trésorerie mensuel et l'horizon de détention, pas dans l'absolu.
Faut-il inclure les frais de notaire ?
Oui, dès le rendement net. Ils représentent environ 8 % dans l'ancien et font mécaniquement baisser le rendement de plusieurs dixièmes de point.
Le rendement net-net dépend-il du régime fiscal ?
Entièrement. C'est pour cela qu'il est le dernier des trois calculs : il faut d'abord savoir sous quel régime le bien sera déclaré.
Comment comparer deux biens ?
Sur le net-net et sur le cash-flow mensuel, jamais sur le brut. Deux annonces au même budget et au même rendement brut peuvent donner des résultats opposés.