Simulateur d'investissement locatif
Vous avez une annonce sous les yeux et une question simple : est-ce que ce bien tient debout ? Le simulateur Lumisimo répond en quelques minutes, à partir du prix, du loyer attendu et de votre situation. C'est gratuit, sans carte bancaire et sans engagement.
Ce que le simulateur calcule
La rentabilité nette-nette. Pas le rendement brut affiché dans l'annonce, qui ignore la taxe foncière, les charges non récupérables, l'assurance, les frais de gestion et l'impôt. L'écart entre les deux est rarement anecdotique : sur un cas d'école à 180 000 € loué 750 € par mois, un brut de 5,0 % peut tomber autour de 2,2 % une fois tout déduit.
Le cash-flow mensuel. Ce qui reste, ou ce qui manque, sur votre compte chaque mois une fois la mensualité payée. Un projet peut être rentable sur le papier et vous coûter 150 € par mois pendant quinze ans. Mieux vaut le savoir avant.
La capacité d'emprunt. Combien la banque est susceptible de vous prêter, en tenant compte de la règle des 35 % d'endettement et de la pondération des loyers, qui tourne généralement autour de 70 %.
Le régime fiscal le plus favorable. Micro-BIC, réel en LMNP, déficit foncier, SCI à l'IS : le comparateur chiffre votre cas sur chacun plutôt que de vous renvoyer à une règle générale.
Le plan Découverte, gratuit, vous donne le cash-flow mensuel et le flux de trésorerie sur vingt-cinq ans de votre projet. L'impôt selon votre régime, la rentabilité nette-nette et le comparateur des régimes sont inclus dans l'offre Acquisition, à 25 € valables un an.
Les hypothèses à préparer avant de simuler
Trois chiffres suffisent pour une première passe : le prix d'achat frais de notaire inclus, le loyer mensuel hors charges que vous estimez pouvoir obtenir, et vos revenus nets mensuels. Le simulateur applique des valeurs par défaut pour le reste, que vous pouvez affiner ensuite.
Pour une simulation sérieuse, ajoutez la taxe foncière de la commune, le montant des charges de copropriété non récupérables, le taux de crédit que votre banque vous a annoncé et la durée d'emprunt envisagée. Ce sont les quatre variables qui déplacent le plus le résultat.
Pourquoi un simulateur plutôt qu'un tableur
Un tableur fait les additions, il ne vous dit pas ce que vous avez oublié. Les erreurs les plus coûteuses sur un projet locatif ne sont pas des erreurs de calcul, ce sont des oublis : la vacance locative entre deux locataires, les travaux de remise en état, le DPE qui interdira la location dans trois ans, la fiscalité qui change de régime au-delà d'un seuil de recettes.
Le simulateur Lumisimo intègre ces points et signale ceux qui s'appliquent à votre cas.
Vous voulez d'abord vérifier le rendement d'une annonce ? Le calculateur de rentabilité locative applique les trois formules à vos chiffres, directement dans votre navigateur.
Lancez votre simulation. Créer mon compte gratuit, sans carte bancaire, et simulez votre projet en quelques minutes.
Questions fréquentes
Le simulateur est-il vraiment gratuit ?
Oui, et sans carte bancaire. Le plan Découverte est gratuit sans limite de durée : une simulation, avec le flux de trésorerie prévisionnel sur vingt-cinq ans et le tableau de bord de synthèse. Le comparateur fiscal, le net-net, les stress tests et le rapport bancaire relèvent du plan Acquisition, à 25 € en achat unique valable un an.
Faut-il créer un compte ?
Oui, et il se crée en moins d'une minute, sans carte bancaire. C'est ce qui permet de retrouver votre simulation d'une visite à l'autre, de la reprendre quand une annonce bouge et, avec l'offre Acquisition, de comparer deux biens côte à côte. Sinon, chaque visite repartirait de zéro.
Mes données sont-elles enregistrées ?
Vos projets sont enregistrés dans votre espace personnel, accessible avec vos identifiants.
Les résultats engagent-ils Lumisimo ?
Non. Lumisimo est un outil d'aide à la décision, pas un conseil financier ou fiscal. Les résultats sont des projections calculées à partir des hypothèses que vous saisissez : si une hypothèse est fausse, le résultat l'est aussi.
Peut-on comparer plusieurs biens ?
Oui, avec l'offre Acquisition. C'est même l'usage le plus utile : deux annonces au même budget peuvent afficher des résultats très différents une fois tous les frais intégrés.